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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/09124019119.shtml
越秀房托是越秀旗下四大香港上市平臺之一，亦是全球首隻在香港上市並投資於內地市場的首隻房托基金，資產規模227億元。維多利廣場是越秀信托在收購國金項目後，進行戰略運營重大調整的物業項目。對於此次調整，越秀房托副行政總裁梁丹青昨日接受南都記者獨傢專訪坦言，面對天河商區的升級改造，維多利的主動調整，正是為瞭避免未來的邊緣化。梁丹青在專訪中透露，越秀房托對於商業地產項目的運營策略是不隻做房東，更是打造平臺，註重為租戶商機碰撞來提升物業價值。他透露，未來在新項目的選擇上，越秀房托將對越秀地產和越秀地產以外的項目一視同仁，物業類型上首選一線城市甲級寫字樓。
對此，梁丹青回應稱，對於追求穩定回報的房托基金而言，提成制意味著對財務監管提出瞭新的要求，不過，這樣的選擇是基於對未來市場的前景判斷，越秀房托判斷優衣庫具有成長性。
"我們希望不隻做房東，而是搭建平臺。"梁丹青說，房托基金對基金持有人而言，追求持續穩定的收入，這是表現在財務上的結果，而要達到這樣的成果，必須要求基金管理人不斷調整和改善來實現。
城廣場10多萬平方米商業項目的開業，也必促使天河商圈出現新一輪的調整，在此情況下，維多利必須趕上天河商區的升級，才能避免被邊緣化。
"維多利希望能夠借引入優衣庫改變大眾對於維多利的固有印象。"梁丹青表示，維多利廣場將拉開商業調整的序幕，維多利的新定位是多元體驗式購物公園，與天河商圈現有的天河城、正佳等形成差異化的定位。
據悉，越秀房托作為越秀集團旗下在香港的四大上市平臺之一，是全球首隻在香港上市的並投資於中國內地的房地產信托基金，目前資產規模227多億元，在亞洲200多隻上市基金中，排名19位。
越秀房托談維多利再不改就邊緣化瞭
不隻是房東 更是平臺2胎貸款率利
據其透露，維多利廣場的改造自前面開始啟動，目前已經完成一二層的招租，預計明年年中以時尚創意為主題的維多利廣場將最終完成改造。
然而事實上，去年以來，部分城市商業項目的空置出現走高趨勢，特別是部分地區寫字樓空置率更令市場評論認為，商業地產目前泡沫嚴重。對於商業地產市場的現狀，廣州寫字樓市場供應量持續增加，但是剛性需求還在，尤其隨著廣州整個產業鏈升級，珠江新城將成為增長極。
維多利廣場自開業以來，已經歷多次業態變更。IC供圖
引入優衣庫避免維多利邊緣化
內容來自sina新聞
梁丹青昨日在專訪中提到，相比於同在香港上市的房托基金，越秀房托最大的特點在於旗下物業的多元化，業態覆蓋甲級寫字樓、服裝專業市場、高端豪華酒店、服務公寓以及零售商場，抗風險能力更強。
昨日下午，越秀房托聯合優衣庫對外宣佈稱，維多利將引入優衣庫，共同打造優衣庫華南地區最大、最新旗艦店。越秀房托副行政總裁梁丹青昨日接受南都記者獨傢專訪時將雙方的合作稱為"天作之合"。
南都記者獨傢獲悉，在此次維多利廣場引入優衣庫的過程中，除瞭改變瞭原有的定位外，經營模式也發生瞭一定的調整，不再是單一的固定租金，而是部分改為提成制。這意味著維多利在盈利上和商傢形成瞭利益捆綁。
對於引入優衣庫，梁丹青透露，另一個考慮在於對業態的思考。他表示，盡管廣州的零售業仍在快速增長，但是增速在放緩，其中，百貨沖擊最二胎利率多少大，原有的大賣場模式也在收縮，但在此情況下，快時尚無論是規模還是效益卻在逆市上漲，而優衣庫是快時尚中的領軍品牌。
據悉 ，目前越秀房托擁有廣州IFC、白馬大廈、維多利廣場、財富廣場、城建大廈及新都會大廈六項優質物業，總面積68.1萬平方米，物業估值227億元，2008-2013年基金經營收入復合增長率為20.2%，平均出租率超過98%，2013年基金營業收入13.7億元，同比增加92.5%，基金每單位分派0.2731港元，同比增長3.3%。
在項目的運營上，梁丹青表示，越秀房托希望為通過平臺式運作，為租戶提供商機和商業碰撞的機會，如越秀房托的首批項目之一的白馬市場，目前每平方租金每月500多元，在同業專業市場中租金較高，但是常年出租率都保持在100%，該專業市場不僅搭建客戶交流的白馬俱樂部，還提出瞭品牌孵化器的概念，聚集瞭一批優質客戶。
收購首選一線城市甲級寫字樓
對於此次調整，梁丹青坦言："若不主動調整，維多利廣場將在天河商區被邊緣化。"據悉，過往一段時間，維多利廣場一直以傢電賣場為主體，而目前天河商區正經歷並將迎來新的商圈提升。他指出，2008年，太古匯的出現促發瞭天河商圈的一輪業態和品牌升級，而明年底，新鴻基位於原宏
昨日，越秀房托基金(下簡稱"越秀房托")對外宣佈，旗下物業維多利廣場引入快時尚服裝品牌優衣庫將在本月底開業，而此舉也將揭開維多利廣場定位調整策略。
從物業情況看，自2005年上市以來，越秀房托分三次收購瞭越秀地產旗下的子項目，而真正從幕後走到臺前的，是2012年廣州IFC(國際金融中心)的交易。此舉不僅讓這個原持有物業價值60多億元的房產基金一躍成為持有物業價值220億元的巨無霸，成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一。但就目前而言，越秀房托旗下的6個項目均來自於原有的越秀地產，且均位於廣州。而根據越秀房托修改後的信托契約，投資區域可從廣東擴展到全國。
對於未來的收購計劃，梁丹青表示，目前沒有具體的收購項目，但一直在研究市場，關註國內的一線城市的優質物業，尤其是一線城市的甲級優質寫字樓項目。合作對象的選擇上，不排除和越秀地產在合適的時機，對合適物業進行合作，同時也留意越秀地產以外的地產項目"集團內外一致對待，最終原則按照房托的要求進行的。"梁丹青表示，對於收購項目房托有一套自己的標準，包括項目的股權結構、產權的完整性和收益的測算等，核心是保證信托人的穩定收益。
不過，南都記者從越秀房托對外公佈的公告註意到，為瞭促成此次"天作之合，越秀房托實際上付出瞭一定的代價，包括提前結束部分尚未到期的租約，為此付出瞭一定代價，相當於去年維多利廣場營業收入的近三分之一。而作為調整期的陣痛表現，去年，越秀房托在維多利項目上的經營收入同比減少瞭33.9%，是其旗下6個物業中，唯一一個經營收入減少的項目。
采寫：南都記者 陳穎 梁小嬋 香港報道
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