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代償當舖二胎怎麼貸款比較會過件專訪懋源夏傢地塊項目不會出現逆市高價
圖為懋源置業紅璽臺營銷總監赫蒙接受樂居專訪
新浪樂居訊(記者 邱瑟)2013年7月3日，隨著北京國土局土地拍賣現場主持人的一聲槌響，新科地王豐臺區夏傢胡同地塊最終花落懋源地產，剔除3.8萬平配建的公租房面積後，該地塊樓面價高達4.2萬元/平米，和當前區域內二手房價幾乎持平。
》》獨傢專題：懋源17.7億入駐夏傢胡同
夏傢胡同地塊一役讓懋源地產一戰成名。這傢成立於2000年的地產公司，根植北京市場13年，除瞭東北三環的豪宅項目紅璽臺為人熟知以外，此前旗下僅有2個項目，分別是位於豐臺的經適房項目三環新城，以及西城的寫字樓項目環球財訊中心，頗為低調。
不過，從去年4月份開始，懋源開始表現出強烈的拿地欲望，屢次出現在多宗土地的競拍房企名單中，包括香河園地塊、萬柳地王以及孫河地塊等多宗熱門土地，開始被業內所關註。
此次17.7億斬獲北京新晉單價地王，有過高端豪宅開發經驗的懋源將在這塊建面不足4萬平(剔除公租房面積後)的土地上做出怎樣的產品，又為何在萬柳、孫河等多宗優質宅地競拍中謹慎舉牌的懋源對夏傢胡同有如此信心？懋源置業紅璽臺項目營銷總監赫蒙7月10日接受新浪樂居專訪，解密懋源的算盤。
拿地接近公司測算底線
對於懋源而言，高端豪宅市場並不陌生，其位於北京東北三環太陽宮橋附近的紅璽臺項目，目前售價已經高達8萬/平米。
2008年2月，北京懋源置業聯合其兄弟公司北京懋源房地產開發有限公司，以30.09億元的代價，將北京朝陽區芍藥居東區住宅及配套、公建項目用地2組團收入囊中，該地塊建築規模約31.71萬平，折合樓面價約9490元/平米房屋二胎銀行有那些。之後，懋源將其中建面18萬平的2組團2#-B地塊賣給北京信遠地產，僅留下13萬平的2組團2#-A地塊。在這塊樓面價不足萬元的土地上，懋源蓋起瞭目前價值8萬/平的紅璽臺，總貨值60多個億。
雖然擁有成功打造紅璽臺項目的經歷，但懋源此番斬獲夏傢胡同地塊讓不少業內人士為其捏瞭一把汗。
7月3日，懋源力挫中化方興、中糧、首開保利聯合體、萬年基業、九龍倉、中鐵、融創、泰禾、招商、恒大等13傢對手，以17.7億元、配建3.8萬平公租房的代價成為夏傢胡同地塊的主人。剔除保障房後，最終成交樓面價高達4.2萬元/平，而目前區域內早期的住宅大盤二手房價格在4萬元/平左右，二者幾乎持平。
"我們能接受的價格是樓面價在3.5萬/平以內，產品售價在5.5萬-6萬/平壓力會較小，但以現在的樓面價算，這得賣到7萬/平才能賺錢。"現場一位參與競拍的開發商代表說。而地塊體量較小且整體資質一般，同時也讓業內認為夏傢胡同地塊開發充滿挑戰。
"從目前周邊的環境來看，該地塊出產高端住宅項目的基礎不足，西北部規劃中的麗澤商務區目前仍處於啟動階段，預計真正成為高端商務氛圍需要5到10年。並且從項目內部來看，保障房的面積占據瞭整體項目面積的近半數，因此項目的定位與實際操作中也存在一定難度。"亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示。
面對質疑，赫蒙在專訪中表示，懋源看準瞭夏傢胡同地塊西南三環綜合資源的稀缺性，以及這塊價值窪地未來的發展前景，將在這裡打造另一個紅璽臺。
"豪宅有很多基本素質，地段的優越性是首當其沖的，尤其是現在北京供應這麼緊張，好的地塊可遇不可求，所以當有瞭豪宅坯子的地塊出現，我們會盡量首選去爭取。夏傢胡同地塊接近我們的測算底線，但還沒觸及。"赫蒙說。
依托北京 求地若渴
過去一年，北京土地市場出讓瞭多宗刷新區域地價紀錄的土地。包括中赫於去年7月拿下的萬柳地王，任志強"被逼"在通州梨園高價拿地，泰禾在臺湖的多次高溢價拿地等等。在這些熱門地塊的競爭中，懋源都積極參與，但最後都落敗而歸，懋源的經歷，同時也是本地小房企和金主之間貼身肉搏的生存縮影。
"從香河園地塊開始，我們參加瞭很多地塊的競爭，但真的不是搗亂的角色，我們是真的想拿地。但確確實實像私企會受到不少限制，量上的限制，價格、風險、上蓋的限制，還有公司當期的資金狀況，所以不可避免錯失好多機會。"赫蒙說。
從去年4月份以來，懋源一直都活躍在北京土地拍賣市場，不過收獲甚微，熱門地塊競爭全部以失敗告終。除瞭夏傢胡同地塊，這傢根植北京市場的房企僅在去年9月份增加瞭一塊土地儲備--豐臺區花鄉樊傢村危改9號地R2二類居住用地。資料顯示，該地塊建面僅3.5萬平，還需配建4000平米限價商品房及規模不少於7200平的回遷安置房，僅有兩傢開發商報價，其中一傢中途退出。
"一線城市拿地，一個是成本，還有就是機會，機會比成本還要命。之前的受挫，我們做瞭一些調整，就跟買東西一樣，提高瞭測算上限。"赫蒙說，不少開發企業在其他城市也有佈局，但懋源隻是依托於北京，從這個角度上來說，也更為"求地若渴"。
不過，對於懋源等高價拿地的開發商來說，在付出高額成本的情況下，變幻莫測的政策環境同樣很難忽視。
"拿地的時候附加給開發商很多的承擔條件，折合下來價格已經擺在那兒瞭。現實就是這樣，開發商做瞭投入，但到實現利潤的階段，又會受到別的限制，比如說預售證不給批，不允許你賣那麼高。兩邊一擠壓，隻能讓出來的產品變得很尷尬。"赫蒙說。
對於未來夏傢胡同入市的價格預期，赫蒙表示會隨行就市，不會出現一個逆市的極端高價。
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- 懋源：夏傢地塊不會逆市高價
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-12/14272295418.shtml
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