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逾半房企凈利下滑 房產商告別野蠻增長時代
雖然2013年一度不被看好，但此前發佈的年報數據則顯示房地產行業在營業收入、凈利潤等經營指標上仍然有一定程度的增長。但2014年的開局，或許多少帶有一些警醒房地產行業的意思-房地產企業的整體收益能力再次出現下滑的跡象。
根據時代周報記者的統計，在滬深兩市已經披露一季二胎房貸 二胎房貸 台新銀行度業績報的142傢上市房企(按申萬房地產分類，下同)中，有超過50%的房企出現凈利潤下滑的情況，就整體凈利潤數據來看，相比2013年同期也下滑瞭5.6%。
時代周報記者瞭解到，今年一季度是繼去年行業稍稍回暖之後再一次出現整體凈利潤下滑。相關分析認為，結合2013年房企凈利潤率下滑以及首季銷售回落的情況來看，房地產行業整體收益水平將繼續走下坡路。
房地產行業野蠻增長時代的結束，要求房地產行業必須走向更有質量的增長。相關分析認為，房地產企業應該在成本控制能力和產品議價能力上均有所提升，才能提高利潤率，擺脫盈利能力持續走低的困境。
四大傢族僅保利凈利增長
根據時代周報記者的統計，2013年全年，滬深兩市142傢上市房企實現營業收入共計7583.6億元，同期實現歸屬母公司的凈利潤867.5億元，兩項指標同比2012年增加瞭27%和13%。
但2014年的開局並沒有延續這個勢頭。根據WIND統計，上述142傢上市房企在今年一季度實現營業收入共計1107億元，同比2013年尚能保持10.25%的增幅，但整體117億元的凈利潤則同比減少瞭5.6%。與此同時，10.25%的營業收入的增幅也較2013年一季度的40.72%大幅回落。
數據顯示，超過50%的上市房企出現凈利潤下滑，其中還包括一些龍頭房企。
一季度，萬科營業收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；而15.3億元的凈利潤則同比減少瞭5.23%，系13年來的"頭一次"。
此外，一季度招商地產(000024,股吧)歸屬於上市公司股東的凈利潤為7.55億元，同比下降6.82民間2胎借款年息%。與萬科類似，首季金地的營業收入僅為31.50億元，同比下滑25.91%；凈利潤4934.38萬元，同比大跌73.65%，是上述4傢中下滑幅度最為突出的房企。
傳統巨頭陣營中的"萬保招金"四大傢族中，僅保利地產(600048,股吧)的凈利潤錄得增長。
凈利潤出現下滑的原因各不相同。萬科認為，竣工面積較小導致結算面積和結算收入較去年同期有所下降，從而導致凈利潤下滑；平安證券則認為，招商地產在第一季度受到結算結構的影響，由於毛利率較低的結算項目占較大比例，從而"拖累"瞭凈利潤的增長。
凈利增長持續減速
這是2012年一季度以來上市房企整體凈利潤再次出現下滑。時代周報記者統計得知，2011年一季度，整體凈利潤曾出現小幅下滑，2013年一季度曾大幅回暖，但今年一季度再度開始下降。
結算的結構性因素或許是多數房企在一季度凈利潤表現不甚理想的原因，但凈利潤增長的持續"減速"卻已經不是不爭的事實。
但就一季度數據來看，2010年一季度，上市房企整體凈利潤的同比增速曾一度超過120%，2011年、2012年一季度則幾乎零增長，2013年稍稍回暖後即在今年一季度陷入負增長。
就全年的凈利潤數據來看，其增速則一直處於下滑曲線。2013年全年，上述142傢上市房企整體凈利潤增速為13%，實際較2012年同期的增速已經減少瞭2個百分點左右；而據東莞證券一則研報提供的數據，雖然自2009年，上市房企凈利潤絕對值一直處於"節節攀升"的態勢當中，但凈利潤同比增速也從2009年的超過60%回落至2013年的不及15%。這一波持續下降的曲線表明，房地產行業正在與曾經的"野蠻生長"時代漸行漸遠。
東莞(樓盤)證券研究員何敏儀在接受時代周報記者采訪時指出，凈利潤增速的持續下滑主要受三個因素的影響。一方面2010年以來，房地產市場調控力度一直在"加碼"，且影響愈發深入；另一方面，在調控的大背景下，開發商改變瞭產品結構，增加瞭普通住宅的比例。
此外，開發商的定價受到市場觀望的氣氛的影響，相比以前較低。後兩者則直接影響瞭毛利率的下降，從而導致凈利潤以及其增長速度處於下滑的軌道。
2014年難回暖
"其實這種下滑的勢頭在2013年就已經開始出現"，何敏儀指出。
根據東莞證券研究所數據，2013年上述142 傢房地產開發企業銷售毛利率為 33.77%，較2012年下降約3.87個百分點；銷售凈利率則為12.94%，也下降約1.68個百分點。其中營業利潤占營業收入17.31%，凈利潤則占營業收入12.94%，略低於2012年整體水平，利潤率繼續下降。
盡管一些分析認為，受到結算結構性因素和推盤節奏的影響，一季度的數據對全年業績的參考意義不是很大，但對比2013年全年數據呈現出的一些趨勢，今年一季度在凈利潤以及凈利潤增速上的下滑則無疑是一種延續。
在利潤率下降的背景下，今年一季度出現的銷售業績下滑以及開工速度回落，則進一步預示著今年房地產行業的收益水平難以出現回暖。
數據顯示，今年第一季度全國商品房銷售面積累計20111萬平方米，較上年同期下降 3.8%；全國商品房銷售額累計13262 億元，較去年同期則下降5.2%，一季度整體銷售有所萎縮。此外，一季度新開工累計2.9億平方米，同比則下降25.2%，下降同樣較為明顯。
何敏儀指出，預計2014年整體銷售難度加大，銷售增速也將放緩，開發商主動調整開發速度將愈加明顯。相信2014年整體房地產開發投資增速將回落，回落幅度也將高於一季度的水平。
利潤率的下降以及銷售業績的下滑，意味著房地產企業的凈利潤數據在今年難以得到很大的改觀。
何敏儀認為，就2014年來看，由於此前影響凈利潤水平的幾大因素，包括調控仍未明顯放松，剛需型產品的比例仍在加大，以及高定價難以在目前的市場氛圍中出現等情況仍然存在，所以房地產行業的整體收益水平將仍處於下降的趨勢當中。
一些業內人士認為，銷售業績的低迷、資金面的緊張勢必導致房地產企業加大銷售力度，以實現快速回款，因此一些促銷或者降價的舉動也將隨之出現。但如此一來，毛利率將繼續走低，收益水平不可避免地將會下降。
對於已經告別野蠻增長的房地產企業來說，如何提高自身的成本控制水平，以及產品和服務上的議價能力，才是接下來需要認真思考的問題。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08092731422.shtml
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